Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Spanien

Wenn wir für Sie tätig sind, tun wir unser Bestes, um Ihnen bei der Suche ihrer idealen Immobilie zu helfen.

Wenn Sie sich schließlich für ein Objekt entscheiden und ein Angebot unterbreiten möchten, wird Andersen Fox dieses Angebot mit dem Verkäufer diskutieren. Wenn es nicht akzeptiert wird, werden wir versuchen, einen für beide Seiten akzeptablen Preis auszuhandeln. Die meisten (wenngleich nicht alle) Verkäufer sind bereit, den Preis zu verhandeln.

Finanzierung - sollte ein Kredit notwendig sein, wird zu diesem Zeitpunkt der Käufer mit seiner Bank oder Finanzierungsgesellschaft die Schätzung des Objekts vereinbaren. Wenn dies geschehen ist und beide Seiten sind zufrieden, ist Zeit für den nächsten Schritt. Da die endgültige Genehmigung eines Kredits, je nach Einzelfall, 3 bis 4 Wochen dauern kann, sollte der Antrag baldmöglichst gestellt werden, um nicht zu riskieren das Objekt zu verlieren.

Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt damit, Sie bei dem Kauf zu vertreten. Andersen Fox kann mehrere vertrauenswürdige mehrsprachige Anwälte empfehlen, denen wir dann sämtliche notwendigen Papiere des Objekts zukommen lassen. Der Anwalt wird sämtliche Überprüfungen bei Grundbuchamt, Gemeindeverwaltung und Eigentümergemeinschaft (falls sich die Immobilie in einer der zahlreichen Urbanisationen befindet) vornehmen, um die Lastenfreiheit des Objekts sicherzustellen. Der Anwalt wird dann den Kauf-Vorvertrag aufsetzen, einschließlich dem von beiden Seiten vereinbarten Kaufdatum und einer Inventarliste mit im Kauf eingeschlossenen Möbeln, die genehmigt und vom Verkäufer unterschrieben wird.

Der Käufer veranlasst die Überweisung von 10% des Kaufpreises auf das Bankkonto seines Anwalts, wo dieser bis zum endgültigen Kaufdatum verbleibt.

Sobald die Anzahlung angekommen und ggf. der Kredit genehmigt ist, vereinbart Andersen Fox mit Verkäufer und Käufer (oder dessen Anwalt) ein Treffen, bei dem der Kauf-Vorvertrag unterschrieben wird. Der Vertrag weist das von beiden Parteien vereinbarte Datum für die endgültige Unterzeichnung aus. Zu diesem Zeitpunkt wird das Objekt vom Markt genommen und keine weiteren Angebote werden berücksichtigt. Nach Unterschrift des Kauf-Vorvertrages durch beide Parteien ist die Anzahlung von 10% als nicht erstattbar zu betrachten, und im Falle der Nichterfüllung kann für beide Parteien eine Strafe verhängt werden.

Der Käufer eröffnet ein Bankkonto für die Anweisung weiterer Zahlungen. Andersen Fox kann auch hierfür einige empfehlen. Beachten Sie bitte, dass Sie für Kaufnebenkosten wie z.B. Anwalt und Steuern zusätzlich ca. 10% des Kaufpreises einkalkulieren müssen. Ein Bankkonto ist ebenfalls notwendig, um die Einzugsermächtigungen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, etc. zu erteilen.

Besorgen Sie sich eine Ausländer-Identifikationsnummer (N.I.E.) Dies ist ihre Steuernummer für Spanien. Diese erhalten Sie auf der örtlichen Polizeidienststelle. Ihr Anwalt wird dies für Sie erledigen.

Für den Tag der Unterzeichnung wird bei einem örtlichen Notariat ein Termin vereinbart, bei dem Käufer, Verkäufer und auch deren Anwälte anwesend sind, die sicherstellen, dass die neue zu unterzeichnende Escritura (Kaufurkunde) alle korrekten Einzelheiten enthält. Die Kaufurkunde wird vor der Unterzeichnung verlesen und für Sie übersetzt. Die Verkäufer werden die Einzugsermächtigungen für Versorgungsleistungen des Objekts wie Strom, Wasser, etc. stornieren. Der Anwalt des Käufers wird die neuen Einzugsermächtigungen erteilen. Anschließend unterschreiben alle Parteien einschließlich des Notars. Der Entwurf des Bankers über den offiziellen Schätzbetrag wird dem Verkäufer übergeben und der Betrag wird dem Anwalt zur Zahlung der Übertragungssteuer von 7%, Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamtes und Anwaltshonorar übergeben. Die Schlüsselübergabe findet statt und die neue Immobilie wird in Besitz genommen.

Der Anwalt des Käufers wird all dies veranlassen und übergibt dem Käufer eine Endabrechnung und die neue Kaufurkunde nach deren Eintragung im Grundbuchamt.

In den ersten Wochen nach abgeschlossenem Kauf unterstützt Sie ANDERSEN FOX gerne bezüglich sämtlicher Anfragen oder Anliegen bezüglich Ihrer neuen Immobilie.

Nützliche Hinweise und Informationen bezüglich des Verkaufs Ihrer Immobilie

Wir freuen uns, dass Sie sich für Promotion und Verkauf Ihrer Immobilie für Andersen Fox entschieden haben. Wir verstehen, dass dieser Vorgang zuweilen von Verkäufern als kräftezehrend und stressig empfunden wird. Wir sind dafür da, Ihnen diesen Stress zu nehmen und die gesamte Erfahrung angenehmer und entspannter zu gestalten.

Wir haben den folgenden Leitfaden erarbeitet, um Sie über die Arbeitsweise unseres Unternehmens zu informieren, und Sie zu beraten, wie Sie sowohl uns als auch sich selbst beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen können.

UM IHR ZU VERKAUFENDES OBJEKT IN UNSEREN BESTAND AUFNEHMEN ZU KÖNNEN, BENÖTIGEN WIR:

  • Eine Fotokopie Ihrer Kaufurkunde (escritura de compraventa)
  • Eine Fotokopie Ihrer letzten Zahlungsbelege von Grundsteuer (I.B.I.) und Müll (basura).
  • Angaben über die Höhe Ihrer Gebühren zur Eigentümergemeinschaft.
  • Eine Kopie Ihrer letzten Wasserrechnung (falls nicht bereits in Ihrer Abrechnung der Gebühren zur Eigentümergemeinschaft enthalten).

Preis Ihrer Immobilie

Wir gehen davon aus, dass Sie den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen möchten und wir streben dies an. Der Preis muss jedoch realistisch sein, und wir werden Sie dahingehend beraten, unter Einbeziehung unserer jahrelangen Erfahrung und der aktuellen Marktsituation sowie in Abhängigkeit davon, wie schnell Sie verkaufen möchten.

Einige Verkäufer entscheiden sich dafür, das Objekt zu einem höheren als dem empfohlenen Preis anzubieten, um den Markt zu testen. Dies bedeutet jedoch, dass Kunden, die die Besichtigung/den Kauf des Objekts zu einem geringeren Preis möglicherweise in Betracht ziehen würden, davon Abstand nehmen könnten oder dass eine Stoßzeit mit großem Anfragevolumen verpasst werden könnte. Ein Objekt kann auch zu hartnäckig angeboten werden, wenn möglichen Käufern auffällt, dass dieses seit langer Zeit gelistet ist und somit infolge mehrerer Preissenkungen an Attraktivität verliert und zum Ladenhüter wird. Gleichzeitig ist es ratsam, einen Verhandlungsspielraum einzukalkulieren. Unabhängig davon, wie niedrig ein Preis ist, erwarten die meisten Käufer, ein Angebot zu einem geringeren Preis aushandeln zu können.

Zugang für Besichtigungen mit Kunden.

Wichtig ist, dass wir problemlos und ohne Verzögerung Besichtigungstermine vereinbaren können, um Kaufinteressenten Ihr Objekt zu zeigen.

Wenn Sie in Ihrer Immobilie wohnen, rufen wir Sie an, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Meist versuchen wir, unsere Besichtigungstermine im Voraus zu planen, wobei der Besitzer nach unserer Anfrage 24 Stunden Zeit hat. Aufgrund hoher Werbeaktivitäten besuchen uns unsere Kunden jedoch oftmals ohne Vorankündigung und möchten das Objekt möglichst noch am gleichen Tag besichtigen. Wenn möglich versuchen wir, ihnen entgegenzukommen. Wenn Sie jedoch nicht erreichbar sind oder dieser Moment für Sie unpassend erscheint, wählen wir andere Objekte für die Besichtigung und versuchen, eine Besichtigung bei Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt zu vereinbaren.

Gleiches trifft zu, wenn die Schlüssel bei einem Ihrer Freunde oder Nachbarn deponiert wurden. Viele Eigentümer teilen uns mit, dass ihre Freunde "immer zuhause" sind und dass es "kein Problem" geben wird. Obwohl dies der Fall sein mag, stellt uns diese Situation oft vor Schwierigkeiten. Unser Büro öffnet von 10:00 bis 18:00 Uhr Montag bis Freitag. Möglicherweise fallen an manchen Tagen Besichtigungen mehrerer Kunden zu unterschiedlichen Tageszeiten an, und Nachbarn oder Freunde sind möglicherweise nicht so hilfsbereit, wenn sie so regelmäßig gerufen werden.

Wir werden Sie oder den Inhaber des Schlüssels über unsere voraussichtliche Ankunftszeit an Ihrer Immobilie informieren, wobei die Kunden möglicherweise länger als geplant für die vorhergehende Besichtigung benötigen oder sich evtl sogar entscheiden, Ihr Objekt gar nicht zu besichtigen: Deshalb ist es uns unmöglich, Ihnen einen genauen Besichtigungstermin anzugeben. Wenn wir jedoch voraussichtlich später oder früher als vereinbart zu Ihnen kommen, versuchen wir, Sie telefonisch zu erreichen.

Wenn Sie sich nicht ständig in Ihrer Immobilie aufhalten oder wenn Sie einen Großteil des Tages außerhalb arbeiten, wäre es nicht nur sehr günstig, sondern könnte sogar über einen Kauf entscheiden, wenn wir über Zweitschlüssel verfügten.

Anm. All unsere Schlüssel sind ausschließlich mit Referenznummern und nicht mit Adressen versehen, und bei allen Besichtigungen, selbst zusammen mit anderen Immobilienbüros ist immer einer unserer Angestellten anwesend.

Wir schicken Kunden nicht los, damit diese ein Objekt, egal ob bewohnt oder nicht, von außen in Augenschein nehmen, sondern wir bitten sie, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, bei dem wir sie dann begleiten.

Voraussetzungen der Kunden

Bevor wir mit Kunden Immobilien besichtigen, befragen wir sie normalerweise zuerst nach ihrer Preisvorstellung und Wünschen bezüglich der Immobilie. Wenn sie beabsichtigen zu kaufen, fragen wir sie, ob sie über finanzielle Mittel verfügen, einen Kredit aufnehmen oder zuerst ein anderes Objekt verkaufen müssen. Wenn wir über Informationen verfügen, wählen wir einige Objekte zur Besichtigung aus. Wenn es den Kunden möglich ist, unser Büro vor der Besichtigung zu besuchen, können wir ihnen am Computer Fotos und Einzelheiten zeigen, die die Auswahl erleichtern. Möglicherweise hat der Kunde bereits das eine oder andere Objekt zur Besichtigung ausgewählt, welches er auf unserer Internet oder in der Werbung gefunden hat. Nach diesen ersten Besichtigungen haben wir eine bessere Vorstellung von den Wünschen des Kunden und können dementsprechend die Objekte aussuchen.

Präsentation Ihrer Immobilie

Sie haben uns beauftragt, Ihre Immobilie zu vermarkten und wir werden unser Bestes tun. Bitte überlassen Sie es uns, unseren Kunden Ihr Objekt zu zeigen. Wir werden anfangs Zeit benötigen, um die genauen Einzelheiten Ihres Objekts abzustimmen und um eine genaue Vorstellung von den Wünschen der Kunden zu bekommen. Manchmal kann ein einfacher Einwurf oder das Zusammentreffen verschiedener Persönlichkeiten den Kauf zunichte machen. Manche Kunden möchten über sämtliche Einzelheiten des Objekts genauestens informiert werden, schauen in die Schränke oder streicheln Ihren Hund, andere bewegen sich lieber nur ruhig in ihrem Objekt und nehmen dessen Atmosphäre auf, anstatt sich mit Ihnen oder selbst mit uns zu unterhalten. FÜHLEN SIE SICH NICHT ÜBERGANGEN - möglicherweise kaufen sie Ihre Immobilie. Sorgen Sie sich nicht, die ruhigen Kunden haben uns möglicherweise zuvor bereits viele Fragen gestellt.

Einige Eigentümer baten uns um konstruktive Ratschläge, hier sind sie

Eine Immobilie wirkt attraktiver, wenn sie aufgeräumt, sauber und gut erhalten ist. Es ist jedoch auch wichtig, Jalousien oder Fensterläden zu öffnen, damit Licht eindringen kann und in den Wintermonaten Lampen anzuschalten. Kleine Zimmer erscheinen größer, wenn sie aufgeräumt sind, auch Küchen gefallen besser, wenn die Arbeitsflächen aufgeräumt sind. Versuchen Sie bitte, vor einer Besichtigung starke Gerüche in der Küche zu vermeiden. Denken Sie daran: je mehr Menschen sich in einem Raum aufhalten, umso kleiner erscheint dieser. Kinder und Haustiere sollten sich idealerweise außerhalb aufhalten.

Informieren Sie uns

Bitte informieren Sie uns umgehend, wenn Sie den Preis Ihrer Immobilie ändern, oder diese bereits verkauft ist. Wir können dann unsere Daten ändern sowie unsere Kollegen informieren und damit sicherstellen, dass unsere Kunden die korrekte Information erhalten. Wir haben Geld in die Kundengewinnung investiert und es wäre Zeitverschwendung, ein bereits verkauftes Objekt zu zeigen, zu bewerben oder dessen Verkauf anzukurbeln.

Selbst wenn Sie nichts von uns hören oder wir keine regelmäßigen Besichtigungen Ihrer Immobilie durchführen, so tun wir doch unser Bestes, um diese für Sie zu verkaufen. Wir schalten Werbung in Immobilienzeitschriften und versenden Beschreibungen von Objekten an Kollegen hier und in Übersee. Wir sind außerdem seit langem Mitglieder von ´Infocasa´, einem gut eingeführten Immobilienprogramm, und haben zusammen mit diesen bereits viele Verkäufe abgewickelt. Wenn Sie Ihr Objekt über verschiedene Immobilienbüros zum Kauf anbieten, empfehlen wir, immer den gleichen Preis anzusetzen. So vermeiden Sie es, dass Kunden sich aufgrund der Entdeckung verschiedener Preise ein und desselben Objekts bei verschiedene Agenturen gestört fühlen.

Wir halten Sie auf dem Laufenden

Nach jeder Besichtigung, und wenn Sie hier in Spanien leben, informieren wir Sie über jeglichen Kommentar, den die Kunden bezüglich Ihrer Immobilie machten. Z.B. Sind sie interessiert? Was gefiel ihnen oder was gefiel ihnen nicht? Bemerkungen bzgl. Preis, etc. Wir betrachten diese Information als wesentlich für Sie als Verkäufer. Wenn Sie im Ausland wohnen, informieren wie Sie normalerweise während Ihres nächsten Besuchs oder per Maii, wenn Sie dies wünschen.

Wenn ein Kunde ein Angebot abgibt, kontaktieren wir Sie umgehend. Selbst wenn das Angebot weitaus niedriger ausfällt als der von Ihnen veranschlagte Preis, sehen wir es als unsere Pflicht an, Sie zu informieren... es ist Ihre Entscheidung, nicht unsere.

Kosten des Verkaufs für den Verkäufer

Dem Verkäufer obliegt die Zahlung der Kapitalertragssteuer (dies kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt unter Einbeziehung aller auf Sie zutreffenden Einzelheiten erklären). Auch die Wertzuwachssteuer ist von Ihnen zu zahlen. Alle übrigen Kosten sind vom Käufer zu tragen. Wir empfehlen Ihnen, diese Kosten bei der Festsetzung des Verkaufspreises zu berücksichtigen.

Verkaufsabwicklung und Verträge

Wenn ein Kunde ein Angebot unterbreitet, werden wir Sie natürlich nach Ihrer Meinung befragen. Wichtig ist, dass Sie das Handeln in Ihrem Auftrag uns überlassen. Dafür gibt es viele Gründe. Wir wissen, welche Objekte der Kunde besichtigt hat und uns liegt ein Bericht über die Besichtigungen vor. Da wir nicht emotionell involviert sind, können wir die Vorzüge Ihrer Immobilie von einem stärkeren und neutraleren Standpunkt aus hervorheben. Wir sind in ständigem Kontakt mit Ihnen, um Sie über die Fortschritte zu informieren und alle Aspekte des Angebots mit Ihnen zu besprechen.

Sobald eine Einigung bezüglich Preis und Vertragsbedingungen erzielt wurde, werden die Anwälte beider Seiten kontaktiert, um im weiteren Verlauf tätig zu werden. Die Anwälte werden einen Kauf-Vorvertrag entwerfen (Privatschriftlicher Vertrag), der von beiden Seiten gemäß deren Einverständnis unterschrieben wird, sofern gleichzeitig der Käufer eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises entrichtet. Dieser Betrag wird normalerweise auf einem Kundenkonto beim Anwalt des Verkäufers verwahrt und bei Vertragserfüllung ausgezahlt. Diese Anzahlung ist nun als nicht erstattbar zu betrachten. Das bedeutet, dass die Anzahlung im Falle des Rücktritts des Käufer aus jedweden Gründen dem Verkäufer ausgezahlt wird. Wenn sich jedoch der Verkäufer entscheidet, die Vereinbarung nicht zu erfüllen, wird der Betrag an den Käufer zurückgezahlt. Aus diesem Grund wird das Geld auf ein Kundenkonto des Anwalts eingezahlt. Somit kann es im Falle der Nichterfüllung der Vereinbarung durch eine der beiden Seiten problemlos ausgezahlt werden, ohne dass dies erst in längeren Gerichtsverfahren erstritten werden muss. In diesem für beide Parteien verbindlichen privatschriftlichen Vertrag wird ebenfalls ein Termin für die endgültige Vertragserfüllung angegeben.

Kurz vor Unterzeichnung benötigen wir aus verwaltungstechnischen Gründen die letzten Zahlungsbelege für:

  • Grundsteuer (I.B.I.) und Müllgebühren (Basura)
  • Gebühren zur Eigentümergemeinschaft
  • Wasser (sofern nicht bei Gebühren zur Eigentümergemeinschaft inkl.)
  • Strom
  • Telefon (sofern zutreffend)
  • Sicherheitssystem (sofern zutreffend)

Ihre Anwälte sollten die Änderung der Eigentümerdaten bei obigen Neben- und Verbrauchskosten übernehmen. Daueraufträge können auch von Ihrer Bank eingerichtet werden.

Es erfolgt die Berechnung der anteiligen Kosten zwischen Ihnen und den Käufer. So kann es sein, dass Sie Gebühren (Grundsteuer) für das gesamte Jahr im Voraus gezahlt haben, wobei Ihnen dann eine Rückzahlung zusteht, während der Käufer möglicherweise die nächste Stromrechnung zahlt, für die Sie ihm den von Ihnen verbrauchten Anteil erstatten müssen. Eine genaue Aufstellung der Kosten wird Ihnen Ihr Anwalt erstellen, oder wir tun dies.

Verkaufen oder nicht verkaufen?

Die wichtigste Frage, die Sie sich stellen müssen, ist: Möchte ich meine Immobilie tatsächlich verkaufen?

Es könnte durchaus passieren, dass Ihre Immobilie bei uns gelistet ist und wir nach wenigen Tagen über einen interessierten Käufer verfügen. Dies kann geschehen, deshalb müssen wir sicher sein, dass Ihre Entscheidung feststeht. Im gegenteiligen Falle wäre dies neben einer Verschwendung von Zeit, Geld und Einsatz eine unnötige Aufregung für alle Beteiligten. Andererseits haben sich manche Eigentümer über lange Zeit an Besichtigungen gewöhnt. Wenn dann plötzlich ein Käufer auftaucht, werden sie von dem anstehenden Umzug plötzlich überwältigt und meinen, sie hätten es sich besser nochmals überlegen sollen.

Es ist schwierig, nach vielen erfolglosen Besichtigungen Ihres Objekts nicht enttäuscht zu sein, selbst wenn die Meinungen im allgemeinen positiv ausfallen und die Interessenten dieses scheinbar mögen und kaufen wollen. Noch schlimmer ist, wenn ein Kunde ein Angebot unterbreitet und dann seine Meinung ändert. Diese Dinge können jedoch passieren, auch wenn wir unser Bestes tun, dies zu vermeiden.

Wenn jemand ein Angebot zum Kauf Ihrer Immobilie abgibt, so denken Sie ernsthaft darüber nach. Vielleicht denken Sie, das Angebot sei niedriger als erwartet, oder Sie fühlen sich dadurch sogar leicht beleidigt. Versuchen Sie, sich in Ihrer Entscheidung nicht von Gefühlen beeinflussen zu lassen, denn Sie könnten Ihre Ablehnung später bereuen. Lassen Sie uns versuchen, für Sie neu zu verhandeln. In Ihre Überlegungen ein Angebot anzunehmen oder nicht sollten Sie zuerst die Frage einbeziehen, wieviel echtes Interesse Ihrem Objekt bisher entgegengebracht wurde und wie lange es dauern könnte, einen anderen Käufer zu finden. Bringt es Ihnen persönlich Vorteile, einen möglichen Verkauf zu verzögern? Werden Ihre Kosten steigen, während Sie weiterhin warten? Glauben Sie, Immobilien werden sich in Zukunft besser verkaufen? , usw.

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Virtual Magazine

Andersen Fox
Chris and Denise Hanson

We would like to thank everyone (but especially David) at Andersen Fox for their help during our recent purchase in Spain. From beginning to completion, and beyond, they have been extremely attentive and kind. Looking back it is hard to believe, but true, that we went from making first contact to having an offer accepted within two weeks.

David got back to our initial inquiry by email and we arranged to come over to Spain for a viewing. David met up with us as arranged on the Saturday morning and took us to see the property that we had picked out plus three others that he had matched to our brief. It was very exciting and David answered our questions without ever being pushy. We knew within minutes which property we wanted, but we left David on the Saturday afternoon promising to talk things over between ourselves. A quick email was all that was needed to arrange a second viewing on the Monday. We made an offer and David negotiated on our behalf with the vendor. Offer accepted, David introduced us to Raul, our solicitor, who did all the legal work for us.

Our week in Spain concluded with visits to the Notario and a local bank. Everyone was very helpful and friendly. Back in England, David kept in touch. Obviously we had to arrange documentation and finance, but things went quickly and smoothly. We completed at the beginning of April and a week later, we arrived in Spain to be met by David with the keys. David told us that we could get in touch with him if we had any questions. Obviously there have been one or two things that we have not known and David has been very approachable and helped us out as he promised. We are delighted with our new home in Spain and very grateful to Andersen Fox, who we recommend wholeheartedly to anyone who is thinking of making the move over here.

Many thanks, Chris and Denise Hanson